广东省鹤山市人民法院

民事判决书

 (2013)江鹤法民一初字第695号

原告：梁××，男，19××年×月×日出生，汉族，住广东省鹤山市××街道办事处××苑××号×××房，身份证号码：44078419××××××××。

委托代理人：金××，是广东××律师事务所的律师。

被告：李××，男，19××年×月××日出生，汉族，住广东省鹤山市××街道××苑×号×××房，身份证号码：44078419××××××××。

委托代理人：陈××，是广东××律师事务所的律师。

第三人：陈××，女，19××年×月×日出生，汉族，住广东省鹤山市××镇××邨×号×××房，身份证号码：44072519××××××××。

原告梁××诉被告李××、第三人陈××房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月28日受理后，依法由审判员李子平独任审判，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告梁××的委托代理人金××，被告李××的委托代理人陈××到庭参加了诉讼，第三人陈××经本院合法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告梁××诉称：2013年5月15日，原告与第三人签订《租赁合同》约定，第三人将位于鹤山市沙坪镇××路×××号首层商铺(面积约定为70.03平方米)出租给原告，租赁期为2013年10月1日至2016年9月30日。之后原告接管该铺位并对铺位进行装修及经营。2013年l0月11日原告接到被告通知称其系该铺位新业主，要收回该铺位自用，要求原告搬出该铺位。之后，被告多次要求搬出该铺位，并通过锁门等严重影响原告经营的暴力式逼迁。原告认为，原告与第三人签订的《租赁合同》系在该铺位转让前签订的，根据《合同法》第二百二十九条及其他相关司法解释的规定，该铺位的权属变更不影响该《租赁合同》的效力及履行，被告作为新业主应当继续履行该合同。但被告现强行要求原告搬出该铺位的行为已违反了相关法律规定，侵害了原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼，请依法判令：1、判令被告继续履行原告与第三人于2013年5月15日签订的《租赁合同》；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。

被告李××辩称：1、原告故意隐瞒事实。从被告提交的证据可看出，在被告取得房屋产权后，前一租赁合同尚未到期，应履行自2011年2月1日至2013年9月30日止的租赁合同。被告只需对该合同承担义务。2、第三人在与被告达成房屋买卖交易时，并未告知被告存在2013年10月1日(即5月15日签订的合同)至2016年9月30日的合同。只是告知现在的铺位有人租赁的事实。3、被告与第三人在2013年6月3日签订买卖合同，并于2013年6月21日取得房产证书，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，有权履行相应的权利和义务，有权决定对尚未生效的合同追认生效与否。本案中第三人与原告签订的租赁合同侵犯了被告的合法权益。而且被告未对该合同的有效性予以追认。被告有权收回属于自己的铺位。4、在原告提供的证据清单中，并未列明有原告投入装修的相关单据。5、被告只是按照法律的规定，履行自己的权利及承担相应的义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人陈××称：1、原告诉讼中所述全部与事实不符。事实是：位于鹤山市沙坪镇××路×××号首层商铺原属第三人所有。2011年1月18日第三人与案外人杨××签订《租赁合同》，第三人同意将其出租给案外人杨××使用，租赁期限为2011年2月1日至2013年9月30日止。租赁期间，案外人杨××不得转租；未经第三人同意不得对商铺进行重新装修，并且，案外人杨××在租赁期间必须为商铺购买商铺保险。租赁期满，案外人杨××应按房屋出租时的原状返还屋主。2013年9月30日，案外人杨××的租期届满。案外人杨××拒绝搬出鹤山市沙坪镇××路××号首层商铺，致使新业主李××无法收回该房的使用权。直到现在，本案的鹤山市沙坪镇××路××号首层商铺还是杨××正在使用。2、第三人已将鹤山市沙坪镇××路××号首层商铺转让给李××。故，有关位于鹤山市沙坪镇××路××号首层商铺的事应与第三人无关。为此，第三人不同意承担因本案引起的任何经济和法律责任。综上所述，本案根本与第三人毫无关系。

综合原告的起诉、被告的答辩和庭审笔录的内容以及本院采信的证据，本院查明和确认如下事实：

2011年1月18日，第三人陈××与案外人杨某某签订房屋租赁合同，合同约定由第三人陈××将其座落于鹤山市沙坪镇××路××号首层商铺出租给案外人杨某某使用，租赁期限从2011年2月1日起至2013年9月30日止。合同签订后，第三人陈××依约将座落于鹤山市沙坪镇××路××号首层商铺交付给案外人杨某某使用。2013年5月15日，第三人陈××又与原告梁××签订了上述铺位的租赁合同，合同约定由第三人陈××将其座落于鹤山市沙坪镇××路××号首层商铺出租给原告梁××使用，租赁期限从2013年10月1日起至2016年9月30日止。2013年6月3日，第三人陈××与被告李××签订《房地产买卖契约》，约定第三人陈××将其座落于鹤山市沙坪镇××路××号首层商铺转售给被告李××，还约定第三人陈××将其座落于鹤山市沙坪镇××路××号首层商铺于2013年6月3日交付给被告李××使用等，该商铺于2013年6月21日过户给被告。

另查明，被告李××购买第三人陈××的上述争议的商铺时，已了解过该商铺已由第三人陈××出租给案外人杨某某使用，并于2013年9月30日租赁期限届满的情况。

本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是原告与第三人的讼争房屋是否在租赁期间发生所有权变动的。经审理查明，讼争房屋的产权是在第三人与案外人杨某某所签订的房屋租赁合同履行期间内发生变更的，而非是原告与第三人在租赁期间发生所有权变动的，原告亦未能举证证明诉争房屋所有权变动发生于原告与第三人的租赁期间。而且讼争房屋所有权发生变动后的业主即被告在购买该讼争房屋前，也确认已了解清楚其购买讼争房屋时，第三人与案外人杨某某所签订的房屋租赁合同在履行期间内的事实。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释〉》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，现原告主张争议商铺权属变更不影响租赁合同的效力及履行，被告作为新业主应当继续履行该合同，请求判令被告继续履行原告与第三人于2013年5月15日签订的《租赁合同》，理据不充分，依法不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第六十五条第一款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释〉》第二十条的规定，判决如下：

驳回原告梁××的诉讼请求。

本案受理费100元，减半收取50元，由原告梁××负担（受理费原告已预交）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服一审判决部分上诉请求金额向江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审  判  员      李  子  平

                     二 O 一 三年 十二 月 十四日

本件与原件核对无异

书  记  员      吕  美  珊