鹤山法院近日对辖区范围内的物业服务合同案件进行调研，统计发现该类案件数量自2011年开始呈下降趋势，从2011年全年审结206件降至今年前三季度审结35件。群体性纠纷居多、诉讼标的金额小、业主胜诉率不高、案件调撤率高成为该类案件的重要特点。

 群体性纠纷居多 物业公司追讨管理费比重大

物业管理服务与我们生活息息相关，一旦物管公司与业主产生矛盾诉至法院，就产生物业服务合同纠纷案。据鹤山法院介绍，该院近年审理的物业服务合同纠纷案件，以群体性案件居多，法律关系愈发复杂，且大多属于物业公司追讨物业管理费的案件。该院认为，小区居住人口密集，利益共同性使业主联合起来形成群体性纠纷，规模较大，当事人对峙程度深，如何使该类案件的处理达到社会效果和法律效果的统一成为摆在法院面前的难题。近年物业服务合同纠纷的类型和成因呈现多样化，但业主拖欠物业管理费案件仍占主导地位。

业主胜诉率不高 调解撤诉居多

据统计，该类案件的诉讼标的金额一般较小，基本上是数千元左右，小部分达万元以上。针对物业公司起诉催收物业管理费，大多数业主以物业公司服务存在瑕疵为由进行抗辩，但无法提供有力证据证明；另外有相当一部分业主是以房屋存在质量问题为由进行抗辩，但因房屋质量问题与物业服务合同关系属不同法律关系，因此在物业服务合同纠纷案件中业主胜算甚少。该类案件属于涉民生案件，鹤山法院在审理该类案件过程中，积极采用多元化手段解决矛盾纠纷，尤其是尽量组织双方当事人调解，因此，该类案件调解撤诉率比较高。该院2011年以来审结的206件物业服务合同纠纷案件中，判决结案11件，调解结案26件，经调解撤诉169件，调撤率高达94.66%。

三项措施 双赢平息纠纷

鹤山法院表示，要审理好该类物业服务合同纠纷案件，要充分发挥多元化纠纷解决机制的作用，采取调解疏导方式，发动小区所在镇政府、街道办、社区、司法所、部分业主所在工作单位等多方力量做好业主的释法说服工作，依法对态度强硬的个别“钉子户”作出判决，以软硬结合的方式缓和业主的抵触情绪。同时，努力做好物业管理公司的沟通工作，力求使双方当事人的矛盾得到有效解决；要全面做好法制宣传工作，营造良好法治环境。结合《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规，对业主及物业公司进行普法宣传，加强双方的法律意识和责任意识，实现业主与物业公司利益的和谐共赢。要加强案件执行力度，形成正确法律导向；要加大对物业服务合同纠纷案件的执行力度，为广大业主和物业公司提供正确的法律导向，一方面使物业公司以服务为核心，为小区业主提供整洁、文明、安全、方便的居住环境。另一方面使业主树立正确的权利观，把“业主维权”放置于创建和谐社会这一整体环境中，避免一味地强调维权而忽略对他人权利、对社会公共利益的尊重。

【典型案例】

房屋漏水拒交物管费 耐心调解平纠纷

赖先生购买了鹤山市某房地产开发公司开发的住宅商品房， 2010年9月，赖先生与某物业公司签订前期物业服务协议。合同约定由物业公司向赖先生提供物业管理服务，赖先生按每月377.07元的标准向物业公司缴纳物业服务费。合同签订后，物业公司依约向赖先生提供物业管理服务，但赖先生从2013年9月起一直无支付物业服务费，欠款金额达2639.49元，经催收无果，物业公司起诉至鹤山法院，请求判令赖先生支付所欠物业服务费及利息。

鹤山法院在向赖先生送达应诉资料时，发现他有抵触情绪，言辞激动，经了解得知他拒交物业服务费的原因是其入住后发现房屋存在严重漏水等质量问题，屡次与房地产公司交涉均徒劳无功，遂从2013年9月起拒交物业服务费。明白到案件的症结所在，承办法官加大调解力度，一方面以面谈、电话方式多次耐心向赖先生解释法律和政策，重点分析物业服务费与房屋质量问题属于不同的法律关系，责任主体不同，法律上不能在同一案件中合并审理，可另行协商解决或另案起诉，并将类似案例复印给赖先生，软化其对抗态度；另一方面，又对物管公司的负责人做思想工作，陈明利弊，晓以情理，最后物业公司作出妥协，同意免除赖先生滞纳金，双方达成一致调解方案。赖先生向物管公司交纳了所欠的物业服务费，物管公司免除了滞纳金并申请撤诉，案件得到圆满解决。